38 woningen in fase 9&10 van de Broeckgouw toegewezen

Ontwikkelmodel de Broeckgouw nader toegelicht

01/11/2012 - Aan het ontwikkelmodel van de gemeente Edam-Volendam voor nieuwbouwwijk de Broeckgouw is met enige regelmaat aandacht geschonken in de landelijke en regionale media. Verscheidene gemeenten hebben de afgelopen maanden belangstelling getoond voor dit ontwikkelmodel en de gemeente bezocht voor een nadere toelichting. Het model is als volgt:

Draagvlak gemeenteraad basis voor succes
De gemeente voert voor eigen rekening en risico een grond- EN opstalexploitatie. Voor gemeenten is het gebruikelijk om een grondexploitatie te voeren. Dat de gemeente Edam-Volendam ook zelf voor een deel de woningen ontwikkelt en verkoopt (met andere woorden de opstalexploitatie voert) vormt de bijzonderheid. De gemeenteraad heeft voor de grondexploitatie een financieel resultaat bepaald, dat niet hoger mag liggen dan € 6.3 mil- joen (prijspeil 2012). Dit positieve resultaat dient bovendien ter afdekking van risico’s in de grond- en opstalexploitatie. Van groot belang, maar ook uniek, is dat de gemeenteraad al die jaren una- niem achter dit ontwikkelmodel staat. De succes- sen tot op heden zijn daarmee voor een groot deel mede te verklaren.

Geen winst op ontwikkeling en bouw van woningen.
De gemeente laat zelf de woningen ontwerpen
en ontwikkelen en biedt deze tegen kostprijs aan (zonder winst- en risico-opslag die commerciële ontwikkelaars hanteren). Dit houdt in dat de gemeente een bescheiden winst KAN maken in de grondexploitatie, maar alleen wanneer de risico’s zich niet of minder voordoen en maakt GEEN winst op de opstalexploitatie ofwel de ontwikke- ling en bouw van de woningen. Alle inkoop- c.q. aanbestedingsvoordelen, die zouden leiden tot een gunstiger resultaat dan 6.3 miljoen, leiden tot een lagere VON- prijs ten gunste van de kopers, een investering in de ruimtelijke kwaliteit of de realisatie van meer goedkope woningen, en niet tot extra winst voor de gemeente. Als de gemeente de ontwikkeling van de woningen had overgelaten aan een ontwikkelaar, dan zouden deze inkoop- voordelen als extra winst voor de ontwikkelaar worden ingeboekt.

Een resultaat van 6.3 miljoen lijkt veel maar op de totale grond- en opstalexploitatie van € 190 miljoen exclusief btw is dat slechts 3.3%. Een po- sitief resultaat bovendien, dat door de gemeente ingezet kan worden voor zaken in het algemeen belang. Bijkomend voordeel van dit ontwikkelmo- del is dat de gemeente woonwensonderzoeken en verkoopresultaten meeneemt in de ontwikkeling van vervolgfasen, om zoveel als mogelijk is aan te sluiten op de woonwensen van de doelgroep die bij de gemeente bekend is.

Ruimtelijke kwaliteit
Een deel van de VON- prijs van de woningen in de Broeckgouw wordt bepaald door de hoge ruim- telijke kwaliteit. De ruimtelijke kwaliteit van de woningen zit ‘m in de grootte, het ontwerp en het afwerkingsniveau.De ruimtelijke kwaliteit van het openbare gebied zit ‘m in meerdere aspecten: het vele water met bruggen, schanskorven en kademuren; het vele groen met speelvoorzieningen, een natuurpark en het voormalige evenemententerrein dat parkachtig wordt ingericht; twee parkeerplaatsen per woning, dat veelal op binnenterreinen wordt opgelost, soms ineen gebouwde parkeervoorziening.
Daarvoor krijgen de bewoners een kindvriende- lijke en -veilige wijk met zo min mogelijk auto’s in het straatbeeld, met het oog op de toekomst.

Hoe werkt een grondexploitatie
De gemeente verkoopt grond en van de grond- opbrengst richt zij onder andere het openbaar gebied in. De grondprijs per vierkante meter in de Broeckgouw varieert. Zo betaalt een woning in het goedkope segment een lagere prijs per vierkante meter en een duurdere twee-onder-een-kap of vrijstaande woning/kavel een hogere grondprijs per vierkante meter. De gemiddelde grondprijs per vierkante meter te verkopen grond bedraagt per 1 januari 2012 iets meer dan € 500,-- Door de jaarlijkse indexering van de grondprijs bedraagt de gemiddelde grondprijs in 2019, wanneer het project wordt afgerond, bijna € 543,-- per vierkante meter te verkopen grond.

Van de grondprijs die de koper betaalt, wordt onder meer: het woongebied bouw- en woonrijp gemaakt; • een bijdrage gestort in het fonds voor bovenwijkse voorzieningen, die benodigd zijn door de ontwikkeling van de wijk; een natuurpark en parkinrichting op het voormalige evenemententerrein aangelegd.

Door rentekosten en kostenstijgingen stijgt de gemiddelde kostprijs per vierkante meter te verko- pen grond (indexering) tot 2019 met circa € 50,--. Vaak bestaat de behoefte getallen te vergelijken met andere plannen of kengetallen. De ruimtelijke kwaliteit van de grond- en opstalexploitatie, de verschillende kostenonderdelen en de marktom- standigheden zijn echter vaak niet vergelijkbaar. Zo gaat een vergelijking met bijvoorbeeld het Mid- dengebied of andere gemeenten niet op.

Scherp geprijsde starterswoningen van hoge kwaliteit
De grondkosten in de Broeckgouw liggen – mede door de beschreven hoge kwaliteit, de verwerving door de gemeente en de hoge rentelasten door de procedurele voorgeschiedenis – relatief hoog. De gemeente heeft bewust gekozen voor het hoge kwaliteitsniveau. Om de woningzoekenden toch woningen met een scherpe prijs/kwaliteitverhou- ding aan te kunnen bieden, voert de gemeente dus ook de opstalexploitatie, waarbinnen tegen kostprijs wordt gewerkt.

Resultaten 2009 - 2012 56 woningen fase 1A opgeleverd; 207 grondgebonden woningen fase 2 verkocht en deels opgeleverd, 16 kavels in Gezamenlijk Particulier Opdrachtgeverschap in fase 2 en 4 verkocht en deels opgeleverd; 15 vrije kavels verkocht; 111 woningen ontwikkeld in fase 4&6, bij de eerste verkoop ruim 80% verkocht; Supermarkt met 50 koopappartementen; in aanbouw door ontwikkel-combinatie; 48 sociale huurappartementen; in aanbouw door corporatie; 10 grondgebonden sociale huurwoningen in fase 1E verkocht, start bouwjanuari 2013; veel lokale (bouw)ondernemers aan het werk in de Broeckgouw; er worden woningen verkocht op de bestaande en nieuwbouw markt; ontwikkeling van sociale huurwoningen.> Nieuwsarchief